Intermédiation locative

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka

123RF / Andriy Popov

Dans le cadre des solutions visant à résoudre la crise du logement, on parle « d'intermédiation locative ». De quoi s'agit-il ? Avez-vous, en tant que propriétaire d'un logement, des intérêts à y recourir ? Le point sur la question.

Définition : l'intermédiation locative

L'intermédiation locative est un dispositif qui vise à mettre à disposition, grâce à l'action étatique, des logements à titre temporaire au profit de personnes en difficulté.

Historiquement, ce type de dispositif connaît une réelle impulsion depuis la prise de dispositions relatives au droit au logement opposable (DALO).

Il connaît des développements importants depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dite « loi Besson » visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Il y a « intermédiation » car la gestion de cette politique est confiée à un organisme social qui intervient entre le propriétaire et la personne occupant le logement.

Le but est de permettre aux ménages en difficulté de se loger tout en sécurisant le propriétaire privé du logement. L'intermédiation sécurise donc la relation entre le bailleur et le locataire.

Fonctionnement de l'intermédiation locative

Il existe un intermédiaire spécifique et deux types de formules.

Les agences immobilières sociales

Il s'agit de structures à vocation sociale, souvent associatives.

Elles doivent être titulaires de :

  • un agrément délivré par la préfecture au titre de la mission de gestion locative sociale prévu par le Code de la construction et de l'habitation (article L. 365-4),
  • une carte professionnelle de gestion immobilière,
  • une assurance responsabilité civile professionnelle,
  • une garantie bancaire octroyée par un établissement financier.

Ces agences immobilières sociales (AIS) ont vocation à favoriser l'accès et le maintien des personnes en difficulté dans un logement, mais en garantissant la relation locative et le risque d'impayés au propriétaire du bien.

Pour ce faire, ces agences prospectent et tentent de mobiliser le parc privé locatif.

Le mandat de gestion

L'AIS gère pour un propriétaire ou plusieurs leurs logements qu'elle met à disposition de ménages en difficulté.

Son mandat de gestion lui permet soit de mettre le logement en location, soit de gérer la relation locative entre le bailleur et le locataire.

Bon à savoir : agences de la fédération SOLIHA.

Lorsque l'AIS est mandatée pour la gestion d'un logement, elle a pour missions :

  • l'établissement du bail,
  • la perception des loyers,
  • la gestion des réparations d'entretien.

Pour favoriser l'entrée en location, l'AIS peut proposer une garantie de loyers et éventuellement une garantie pour les dégradations potentielles du logement.

L'occupant est locataire du logement et dispose d'un bail de droit commun régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (3 ans). La fixation de son loyer est plafonnée. À son égard, elle a lieu en fonction de ses revenus, prestations sociales y compris.

Le mandataire social assure une « gestion locative sociale » ou « adaptée » (GLS /GLA).

Cette gestion est dite « rapprochée ». Elle comporte :

  • un suivi social individualisé,
  • une médiation avec les autres occupants et intervenants,
  • la prévention des difficultés de l'occupant,
  • la sécurisation de la relation bailleur/locataire.

Concrètement, l'AIS accompagne le locataire sur la durée de vie du bail, l'aide en cas de difficultés financières ou sociales et intervient pour tout problème (troubles de voisinage, travaux...). La proximité de l'approche est primordiale.

La sous-location

Dans cette situation, un tiers social (une AIS ou un organisme habilité) intervient en amont. Il devient locataire du logement privé pour le mettre à disposition de ménages en difficultés par sous-location.

Cette sous-location entre le tiers social et le bénéficiaire du logement est régie par une convention d'occupation (dispositions du Code civil). Une garantie financière pour le paiement des loyers est consentie au bailleur pendant la durée du bail.

Là encore, l'intermédiaire social assure une mission de gestion locative « sociale » ou « adaptée ».

Exemple : le dispositif « Solibail » qui permet à un propriétaire de louer son logement à une association conventionnée. Celle-ci le mettra à disposition de personnes en difficultés pour une durée maximale de 18 mois, en échange d'une contribution à hauteur de 25 % de leurs ressources. L'association règle le différentiel, grâce entre autres à des subventions et aides au logement (via le fonds de solidarité du logement, FSL) qui lui sont directement versées.

Bon à savoir : ce type de dispositif est aujourd'hui en voie d'accroissement. Il est utilisé en tant que relais et parfois même alternative à l'hébergement d'urgence et aux « nuitées » d'hôtel réglées aux bénéficiaires d'un DALO dans l'attente d'un logement pérenne.

Enfin, reste à mentionner que la mise à disposition d'un logement du parc privé via l'intermédiation locative ouvre des avantages fiscaux et la perception de primes dans certaines situations.



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