Prêt locatif social

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

 

Réservé aux investisseurs professionnels, le prêt locatif social (PLS) permet de financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif et d’éventuels travaux d’amélioration.

S’il n’ouvre pas droit à une subvention, le PLS permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit (5,5 %) et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), durant 25 ans. Le point maintenant.

Condition d’attribution du prêt locatif social

 Les bailleurs doivent s’engager à travers une convention APL (Aide Personnalisée au Logement) signée avec l’État. Celle-ci exige :

  • que la durée du PLS soit au moins égale à celle de la fraction du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans.
  • que le montant minimum du prêt soit égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Le prêt couvre au maximum la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

Les PLS sont distribués par les établissements de crédit qui ont signé une convention de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Cette dernière les distribue aussi directement. Le taux d'intérêt est le même quel que soit l’établissement le proposant.

Obtenir un prêt locatif social

Le taux d’intérêt du PLS est indexé sur celui du livret A. La durée d’amortissement est de 40 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière. Cette durée peut aller jusqu’à 60 ans dans les « zones tendues ».

Les établissements distribuant le PLS sont libres de fixer des dispositions particulières concernant :

  • les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant) ;
  • ou la durée du prêt (dans la limite de 15 ans minimum et 40 ans, maximum).

Prêt locatif social : détermination du loyer maximum

Les logements financés en prêts locatifs sociaux font l’objet d’un conventionnement APL :

Les loyers plafonds (LMconv) de la convention APL ne peuvent dépasser un certain montant, déterminé en fonction :

  • du loyer maximum de zone (LMzone) ;
  • du coefficient de structure de l’opération (CS) ;
  • des éventuelles marges locales.

 Ces loyers sont calculés à partir de la formule suivante :

 LMconv = LMzone × CS × (1 + Marge).

Pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 12 % au maximum (18 % pour les immeubles avec ascenseur non obligatoire) :

  • Elle permet au préfet de fixer un loyer au m² supérieur à la valeur standard, en fonction de critères arrêtés par les services (qualité d’isolation, mode de chauffage, etc.).
  • Pour les délégataires de compétence, la marge est de 20 % maximum.

Le respect du plafonnement du loyer est estimé à l’échelle de l’opération, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapporté à la surface utile de l’opération.

Sous cette réserve, les loyers au m² de surface utile de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération.

Les plafonds de loyers des logements PLS sont déclinés selon le zonage A/B/C.

En 2020, les loyers de zone PLS pour les logements financés sont de :

Zone PLS Loyers
zone A bis 13,54 €/m²
zone A 10,44 €/m²
zone B1 8,99 €/m²
zone B2 8,61 €/m²
zone C 8,00 €/m²

Prêt locatif social : plafonds de ressources

Le locataire est soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration des revenus N - 2. Ces plafonds sont revalorisés chaque année.

Pour 2020, ils sont fixés comme suit :

Catégorie de ménages Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
1 1 personne 31 208 € 31 208 € 27 131 €
2 Couple (à l'exclusion des jeunes ménages) ou personne seule en situation de handicap 46 640 € 46 640 € 36 231 €
3 3 personnes, ou 1 personne seule avec 1 personne à charge, ou jeune ménage sans personne à charge, ou 2 personnes dont au moins une est en situation de handicap 61 140 € 56 065 € 43 571 €
4 4 personnes, ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge, ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap 72 998 € 67 157 € 52 601 €
5 5 personnes, ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge, ou 4 personnes dont au moins une est en situation de handicap 86 852 € 79 500 € 61 879 €
6 6 personnes, ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge, ou 5 personnes dont au moins une est en situation de handicap 97 730 € 89 462 € 69 737 €
  Par personne supplémentaire 10 890 € 9 968 € 7 778 €