Location d'un appartement

 

Tout ce qu'il faut savoir avant de franchir le cap de la location d'un appartement, c'est par ici !

Signature du bail de location d'un appartement : logement vide ou meublé

Location appartement vide

Hors zones tendues

Hors zones tendues, le propriétaire peut fixer librement le loyer de l'appartement et, tant que le bail n'est pas conclu, le locataire peut toujours le négocier.

Les obligations du propriétaire sont les suivantes :

• il ne peut pas imposer le prélèvement automatique au locataire ;
• s'il sollicite une caution solidaire, il ne pourra pas bénéficier parallèlement de la garantie des loyers impayés ;

• il doit offrir un logement décent sans quoi le locataire peut exiger une mise en conformité (par exemple : protection contre les infiltrations d'eau, installation de chauffage adapté, eau potable froide et chaude, etc.) ;

• il doit faire réaliser un dossier de diagnostic technique qui sera annexé au contrat de location.

En zones tendues

Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logements est plus importante que l'offre. Dans ces zones, la fixation du loyer initial est réglementée et le loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

Location d'un appartement meublé

D'une durée d'un an, le contrat de location d'un appartement meublé est en principe reconduit tacitement pour la même période et aux mêmes conditions.

Dans le silence de la loi, on considère que l'appartement doit contenir suffisamment de meubles pour que le locataire s'y installe sans rien apporter d'autre que ses effets personnels.

Il est fortement recommandé d'établir un inventaire précisant l'état des meubles le plus détaillé possible. Enfin, le délai de préavis est de un mois, quelles que soient les circonstances.

Location d'un appartement : les garanties demandées au locataire

En aucun cas, le locataire ne doit verser de somme d'argent avant la signature du contrat de location. Lors de la première visite, le fait que le locataire se présente avec des pièces justifiant sa solvabilité et un engagement de caution fait toujours bon effet.

Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail de l'appartement et ne peut pas dépasser un mois de loyer, hors charge.

Pour s'assurer qu'il dispose de revenus suffisants (environ trois fois le montant du loyer), le propriétaire va demander au candidat à la location un certain nombre de documents (fixés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :

• papiers d'identité en cours de validité ;
• trois derniers bulletins de salaire ;
• copie du contrat de travail ;
• dernier avis d'imposition ;
• dernières quittances de loyer ;
• etc.

Au plus tard lors de la remise des clés, le locataire doit fournir au propriétaire une attestation d'assurance selon laquelle le bien est assuré contre les risques locatifs.

Obligations du propriétaire et du locataire : location d'un appartement

Obligations du propriétaire

La loi du 6 juillet 1989, texte régissant les rapports entre propriétaires et locataires, précise que le propriétaire doit garantir à son locataire « la jouissance paisible du logement ».

Et si cette jouissance est rendue difficile voire impossible par l'existence d'un vice caché, le locataire peut demander à son propriétaire une indemnité, voire résilier le bail sans avoir à respecter les délais légaux (3 mois ou 1 mois dans certains cas particuliers tels que la perte d'emploi). Enfin, c'est au propriétaire de se charger des grosses réparations comme renouveler les canalisations ou remplacer une chaudière.

Obligations du locataire

La principale obligation du locataire est certainement celle de payer son loyer et ses charges en temps et en heure (article 7, loi du 6 juillet 1989).

Il doit aussi user paisiblement des locaux loués selon la destination que le contrat de location leur a donné.

Mais encore, il doit :

• répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ;
• respecter le voisinage (ex. : ne pas faire de tapage ou laisser des animaux dangereux en liberté dans l'immeuble) ;
• s'assurer contre les risques locatifs (au minimum dégâts des eaux, incendies et explosions) ;
• prendre à sa charge l'entretien courant du logement, de ses équipements ainsi que les menues réparations.

Location d'un appartement : rupture du bail

Hors zones tendues

Le locataire n'a pas besoin de motiver son congé auprès du propriétaire dès lors que l'appartement loué constitue sa résidence principale.

Sa seule obligation est de notifier cette volonté à son propriétaire trois mois avant son départ. Le préavis est réduit à un mois dans des cas bien précis tels que :

• l'obtention d'un premier emploi ;
• une mutation ;
• la perte de son emploi ;
• un changement de domicile nécessité par un état de santé constaté dans un certificat médical.

Aucune durée de séjour minimum ne pouvant être imposée, le locataire peut délivrer son congé à tout moment.

En zones tendues

La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le préavis de départ du locataire de trois mois à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue. Ensuite, la loi Macron du 6 août 2015 a étendu cette réduction du délai de préavis à tous les contrats de location en zone tendue, peu importe leur date de signature (avant cette loi, seuls les baux signés après le 27 mars 2014 étaient concernés).

Pour aller plus loin :

• Pour que le locataire bénéficie de tous ses droits, il doit tout d'abord connaître et remplir ses obligations. Consultez notre page dédiée.
• Tout aussi importantes que le paiement du loyer, les charges locatives doivent être acquittées par le locataire.
• Quelles sont les modalités et le fonctionnement de l'APL ? Lisez notre astuce.