Votre bail arrive à échéance. Il est possible de le reconduire de manière expresse.
Le point sur la question.
Définition et modalités d'une reconduction expresse
La reconduction d'un contrat correspond à son renouvellement. Le caractère exprès signifie que les parties ont entendu volontairement et clairement manifester l'intention de renouveler le contrat.
Le renouvellement exprès d'un contrat est donc le fait de reconduire cet acte pour une nouvelle durée par une manifestation claire des parties.
Ses caractéristiques sont les suivantes :
- La reconduction expresse peut être écrite ou orale.
- Elle peut émaner indifféremment du bailleur ou du locataire.
- Il est bien entendu préférable qu'un écrit constatant la reconduction expresse intervienne, pour de simples questions de preuve.
- Il est d'usage que la reconduction intervienne peu de temps avant la date d'échéance du bail dans la mesure où aucun congé n'aura été donné par les parties dans les délais impartis.
Reconduction expresse et effets
Le principe d'une reconduction est de reprendre les termes du contrat initial et de les prolonger. Le bail sera donc reconduit dans ses dispositions, pour la même durée. Les droits et obligations des parties demeurent inchangés. Toutefois, tout dépend du type de contrat et il est parfois possible de renégocier certaines clauses contractuelles.
En cas de reconduction expresse d'un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Les dispositions principales ne peuvent pas être remises en question, étant d'ordre public.
Précisément, le loyer ne peut être modifié, hors réévaluation à l'indice, que sous réserve des dispositions afférentes au plafonnement des loyers concernant certaines agglomérations (décret n° 2021-852 du 29 juin 2021).
Par exception, le loyer sous-évalué pourra toujours être révisé, même si le logement est situé sur une zone dite tendue soumise au plafonnement des loyers ou à l'encadrement de ceux-ci. Encore faut-il, en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, que la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
On peut, sous les réserves ci-dessus évoquées, apporter des modifications mineures au contrat.
En cas de reconduction expresse d'un bail commercial
Les parties peuvent apporter de nombreuses modifications au bail car les dispositions d'un bail commercial sont contractuelles et donc négociables. Entre autres, le loyer doit faire l'objet d'une demande particulière.
En effet, le bail commercial se renouvelle de manière expresse via un « congé avec offre de renouvellement » adressé au locataire, comportant la proposition du nouveau montant du loyer.
En cas de reconduction d'un bail civil
En ce cas, tout est possible puisque la liberté contractuelle est totale, sous la réserve de ne pas modifier les éléments essentiels du bail.
Pour aller plus loin :
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