Fermage

Le bail à ferme, plus communément nommé fermage, est un type de bail rural. Il concerne toute mise à disposition d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole dont le loyer est réglé en espèces. Ce statut a été adopté par la loi Tanguy-Prigent du 13 avril 1946, reprise par les articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Il est également régi par les articles 1764 et suivants Code civil. Comme dans les autres cas de location, le propriétaire est le bailleur, et le locataire fermier le preneur.

Ces textes spécifiques visent à limiter les droits du bailleur au profit du preneur afin de lui assurer la continuité d'exploitation et un avenir professionnel, puisque la particularité du bail agricole réside dans le fait que le preneur travaille et vit à la ferme. Le fermage couvre donc deux volets : un concernant l'exploitation et l'autre l'habitation. C'est la raison pour laquelle les cas de résiliation et de non-renouvellement des baux à ferme sont limités.

Particularités du fermage

Si le fermage présente des points communs avec les baux classiques, il s'en distingue par plusieurs points. Les caractéristiques principales du fermage sont :

• Une longue période : l'article L. 411-5 du Code rural prévoit que la durée minimale initiale d'un bail rural est de 9 ans. Il est possible d'établir des baux pour une longue durée, 18 ou 25 ans, ou encore un bail de carrière, au minimum de 25 ans, avec comme terme le départ en retraite du preneur. Pour les baux de plus de 12 ans, il est nécessaire de passer devant le notaire.
• Le loyer est payable en espèces et non en denrées récoltées (le fermage diffère ainsi du métayage). De plus, le calcul du loyer n'est pas libre mais encadré, il doit respecter des fourchettes de prix minimum et maximum fixées par arrêté préfectoral.
• Le preneur doit détenir une autorisation d'exploiter délivrée par la direction départementale du territoire et avoir la capacité professionnelle de le faire.
• Le preneur doit être ressortissant de l'Union européenne (sans quoi des démarches sont à entreprendre pour obtenir une carte d'exploitation agricole).
• Les clauses résolutoires sont interdites.
• En application de l'article 1777 du Code civil, le preneur entrant et le preneur sortant ont des obligations l'un envers l'autre afin de faciliter la transmission de l'exploitation.

Depuis 1946, les baux à ferme doivent être écrits. Cependant des baux oraux sont toujours en cours. La loi estime alors qu'ils ont été établis pour une durée de 9 ans et qu'ils respectent les clauses du contrat-type proposé par la commission (départementale) consultative des baux ruraux.

En dessous d'une certaine superficie, fixée par arrêté préfectoral, les petites parcelles sont exclues du statut de fermage. Il en va de même pour les domaines forestiers, les conventions d'occupation précaire et l'entretien des dépendances d'un immeuble d'habitation.

Fermage : obligations du preneur

En acceptant le bail, le preneur s'engage à :

• exploiter le fonds et respecter sa destination, le garnir d'animaux, outillage, etc. ;
• vivre sur place ;
• ne pas sous-louer ou céder son bail ;
• régler les fermages aux dates prévues ;
• si le bail prévoit de telles clauses, mettre en œuvre des méthodes respectueuses de l'environnement.

Le bailleur paie les taxes, mais le preneur doit lui rembourser :

• 1/5 de l'impôt foncier ;
• la moitié de la taxe perçue par la chambre de l'agriculture ;
• l'intégralité de la taxe d'arrosage.

En cas de litige au sujet d'un fermage, la juridiction compétente est le tribunal paritaire des baux ruraux, composé d'autant de propriétaires bailleurs que de fermiers locataires.

Encadrement du calcul du fermage

Calcul du fermage des terres nues et bâtiments d'exploitation

Le montant du fermage dépend de la taille de l'exploitation, de sa localisation géographique, de son état, de l'état de l'habitation, de sa durée, etc.

Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe la fourchette de loyers minimum et maximum, ces derniers étant révisés chaque année selon l'indice national des fermages.

Le calcul du loyer par hectare à l'instant T est le suivant : (loyer par hectare T - 1 × indice T) ÷ indice T - 1. Sous certaines conditions, le preneur peut régler une partie du loyer en denrées.

Depuis 2010, il n'y a plus qu'un seul indice uniformisé contre un par département auparavant. La révision d'un bail s'applique au renouvellement suivant, ou au début de chaque période de 9 ans en cas de bail longue durée.

Calcul du loyer des bâtiments d'habitation

La fourchette que doit respecter le loyer des bâtiments d'habitation des fermes est également fixée par arrêté préfectoral. Le loyer d'habitation est révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers de l'INSEE.

Fermage : congé du bailleur

Résiliation pour faute du preneur

Le principe du fermage est le renouvellement par tacite reconduction. Toutefois, le bailleur peut demander la résiliation comme opposition au renouvellement au tribunal paritaire des baux ruraux en cas de faute du preneur telle que :

• Au moins deux défauts de paiement du fermage même après mises en demeure.
• Non-respect des conditions d'exploitation prévues au bail ou des obligations décrites à l'article L. 411-27 du Code rural, notamment en cas d'atteinte à l'environnement.
• Non-respect de la destination de l'exploitation.

La notification de la résiliation, par voie d'huissier, doit en mentionner les motifs. Le bailleur apporte la preuve des faits qu'il allègue (par exemple, copie des mises en demeure comme preuve du défaut de paiement).

Non-renouvellement du bail par le propriétaire

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le fermage, il doit le faire savoir au moins 18 mois avant l'échéance par voie d'huissier, 2 ans pour la reprise. Le cas échéant, le preneur a 4 mois pour contester devant le tribunal paritaire. L'assistance d'un huissier est conseillée.

Reprise

Après l'expiration de la durée initiale, le propriétaire, s'il désire (lui, son conjoint ou pacsé, ses descendants majeurs ou mineurs émancipés) exploiter son fonds, peut insérer une clause de reprise à partir de la sixième année qui suit le renouvellement. Le congé doit être notifié 2 ans à l'avance par huissier.

La reprise ne peut avoir lieu que si le bailleur remplit les conditions suivantes :

• ne pas avoir atteint l'âge de la retraite ;
• avoir la capacité professionnelle 
• exploiter le terrain pour au moins 9 ans ;
• habiter sur place ;
• détenir le matériel nécessaire.

Changement de destination du fonds

Lorsqu'un plan d'urbanisme convertit un terrain agricole en zone urbaine, ou si le propriétaire décide de faire construire sur son terrain, il peut décider de ne pas renouveler le bail.

Retraite du preneur

Lorsque le locataire approche de l'âge de la retraite, le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail à ferme. Dans ce cas, la loi prévoit que le congé prendra effet à la fin de l'année culturale permettant au locataire d'avoir toutes ses annuités pour sa retraite.

Résiliation exceptionnelle en cas de décès

Après le décès du bailleur comme du preneur, le bail se perpétue. Il s'oppose aux héritiers du propriétaire. Cependant, les ayants-droit du preneur qui n'entendent pas exploiter le fonds peuvent résilier le fermage.

Par ailleurs, le bailleur peut demander la résiliation si le preneur décède en ne laissant aucune famille proche travaillant sur l'exploitation. Il doit agir par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 6 mois qui suivent le décès.

Résiliation du fermage par le preneur

Le preneur peut décider de mettre un terme au fermage à tout moment en cas de :

• retraite ou préretraite ;
• incapacité grave et permanente ;
• achat d'un terrain à exploiter.

La résiliation prendra effet 12 mois après sa notification par courrier recommandé. Le preneur peut, sous conditions, céder son bail à son conjoint co-exploitant, en demandant l'autorisation au bailleur.

Droit de préemption du preneur sur le fermage

En cas de vente, le locataire a un droit de préemption sauf si le propriétaire vend à un membre de sa famille ou s'il cède son terrain à titre gratuit. L'intention de vendre doit être notifiée en respectant un préavis de 18 mois par le notaire chargé de la vente. Si le preneur estime le prix excessif, c'est encore le tribunal paritaire des baux ruraux qu'il devra saisir. Ainsi, le législateur français entend offrir une pérennité à l'exploitation et au fermier preneur.

Pour en savoir plus :

• Vous pouvez retrouver la définition détaillée de tribunal paritaire des baux ruraux avec notre astuce dédiée.
• Téléchargez gratuitement notre modèle de lettre pour faire appliquer votre droit de préemption.
• Qu’est-ce que le fonds agricole ? La réponse sur notre page.