Bail civil

Lorsqu'on souhaite mettre un logement en location, plusieurs types de baux sont envisageables.

Cet article fait le point sur le bail civil, ses caractéristiques et le type de locataire auquel il se destine.

Bail civil : quand y a-t-on recours ?

Il existe en droit français plusieurs types de baux :

• le bail commercial, régi par les dispositions du Code de commerce ;
• le bail professionnel ;
• le contrat de location saisonnière ;
• le bail d'habitation classique (pour les logements vides ou meublés), soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
• le bail type « civil ».

Ce dernier se veut celui du droit commun. En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1708 et suivants du Code civil.

Or, en réalité, eu égard à la généralisation de l'usage des baux d'habitations régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail civil est presque devenu un bail dérogatoire :

• En effet, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d'ordre public. Elle vise à améliorer les conditions de location immobilière. On ne peut pas y déroger par des conventions particulières.
• Or, celle-ci s'applique dès qu'il est question de la résidence principale du locataire, celle où il demeure au moins 8 mois par an.

Ainsi, généralement, on utilise un bail civil lorsque :

• le locataire a déjà une résidence principale par ailleurs (la location est donc de type résidence secondaire) ;
• le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction par exemple) ;

• le locataire est une association qui utilise le bien pour ses activités.

Quelles sont les dispositions classiques du bail civil ?

Obligations du loueur et du locataire

Pour déterminer les obligations figurant au bail, il convient de se référer aux articles 1708 et suivants du Code civil.

Lorsqu'il a été fait par écrit, le bail civil cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Le bailleur a une obligation générale de délivrance prévue par l'article 1719 du Code civil. Il est ainsi tenu :

• de délivrer au preneur la chose louée et, si elle est à usage d'habitation, de délivrer un logement décent ;
• de garder la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
• d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
• d'assurer également la permanence et la qualité des plantations s'il y en a.

Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (celles-ci, qui concernent l'entretien quotidien et les petits travaux, sont à la charge du locataire). En contrepartie, le locataire doit prendre soin du bien dont la jouissance lui a été concédé et payer le loyer aux termes convenus.

Clauses type du bail civil

On relève généralement dans un bail civil les clauses type suivantes :

• désignation des lieux (description) ;
• destination (usage de résidence secondaire, logement de fonction, associatif, etc) ;
• exclusion de l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
• durée du bail (libre), fin du contrat et tacite reconduction ;
• montant du loyer et modalités de révision ;
• charges locatives ;
• dépôt de garantie ;
• clause résolutoire ;
• assurance, etc.

Pour approfondir le sujet :

• Voir notre article concernant la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la majorité des contrats de location en France.
• Vous êtes propriétaire d'un appartement et souhaitez le mettre en location ? Téléchargez gratuitement notre fiche pratique pour savoir comment bien louer son appartement.
• Consultez notre article portant sur le renouvellement de bail.