État des lieux et vétusté

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

Sommaire

 

Locataire ou propriétaire d'un logement, qui a la charge des réparations liées à la vétusté des équipements et matériaux ?

Voici une question essentielle dans les rapports locatifs et qui peut vite être source de conflits surtout en l'absence d'état des lieux.

Faisons le point ensemble.

État des lieux et vétusté : définitions

État des lieux

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (accès au logement et urbanisme rénové) a rendu obligatoire l'état des lieux d'entrée et de sortie tant pour les logements nus que meublés en tant que résidence principale.

Les logements meublés sont donc désormais visés pour partie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les logements vides.

La loi ALUR prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux qui sera annexé au contrat type de location déjà existant. À ce jour, la publication de ce décret est attendue.

L'état des lieux est en effet un élément essentiel dans les rapports locatifs car il permet de comparer l'état du logement à l'entrée lors de la remise des clés au locataire et à sa sortie lors de la restitution de celles-ci. Il doit être contradictoire, c'est-à-dire signé par les deux parties.

À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir pris possession d'un logement en bon état, sauf à rapporter la preuve du contraire. Il en sera de même pour le propriétaire en l'absence d'état des lieux de sortie.

L'état des lieux permet donc de vérifier que chacune des parties a respecté ses obligations en terme d'entretien du logement et de déterminer ainsi ce qui relève des dégradations et de la vétusté.

Vétusté

La vétusté est l'usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple un revêtement de sol usé.

Il n'y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté et la notion d'usure normale est très difficile à déterminer. Ce sont donc les juges du fond qui statueront en cas de litige compte tenu de l'élément considéré et de la durée d'occupation.

État des lieux et vétusté : obligations d'entretien

Locataire et propriétaire sont tenus à des obligations en termes d'entretien du logement loué.

Obligations d'entretien du locataire

Le locataire doit effectuer les travaux d'entretien courant et les menues réparations comme par exemple le graissage des volets.

Il est responsable des dégradations survenues dans le logement : vitres cassées, tapisserie endommagée, etc., mais pas des réparations liées à l'usure normale des équipements et matériaux.

Obligations d'entretien du propriétaire

Le propriétaire doit tout d'abord délivrer un logement en bon état lors de la prise des lieux par le locataire. Ensuite, pendant la durée du bail et lors du départ du locataire, les grosses réparations sont de sa responsabilité (une chaudière hors d'usage, par exemple).

La vétusté est à la charge exclusive du bailleur puisqu'il s'agit d'une usure normale des lieux et de ses équipements.

L'article 1755 du Code civil précise d'ailleurs qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Il faut bien entendu un usage normal de la chose louée par le locataire.

Cependant, il est parfois difficile de distinguer une réparation liée à une dégradation ou bien à de la vétusté.

Grille de vétusté et état des lieux

Un propriétaire ne peut exiger le remplacement d'un équipement en valeur à neuf si ce dernier est déjà ancien, il devra appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté. Et si cet équipement est très ancien, la vétusté ne pourra être assumée par le locataire, elle restera à la charge exclusive du propriétaire.

Ces notions sont éminemment subjectives, et jusqu'à présent la durée de vie des équipements est fixée à titre indicatif par des normes d'usage, ce qui n'est pas sans créer du contentieux entre les parties.

Néanmoins, le locataire et le propriétaire peuvent prévoir contractuellement, au moment de la signature du bail, d'annexer une grille de vétusté. Celle-ci peut revêtir la forme suivante, par exemple :

Équipements (liste non exhaustive)

Franchise

Durée

de vie

Abattement

par an

Quote-part

résiduelle

Peinture, papier

2 ans

7 ans

18 %

10 %

Moquette

2 ans

7 ans

18 %

10 %

Parquet, carrelage

5 ans

25 ans

4 %

20 %

Revêtement plastique

3 ans

10 ans

11 %

20 %

Faïence murale

10 ans

20 ans

8 %

20 %

Menuiseries intérieures

5 ans

20 ans

6 %

15 %

Serrurerie, quincaillerie

2 ans

10 ans

11 %

15 %

Robinetterie

5 ans

15 ans

9 %

15 %

Plomberie

5 ans

15 ans

9 %

15 %

Appareils sanitaires

7 ans

20 ans

6 %

20 %

Chauffe-eau

3 ans

10 ans

12 %

15 %

Chaudière

3 ans

15 ans

7 %

15 %

Ballon d’eau chaude

3 ans

10 ans

12 %

15 %

Persiennes en bois ou plastique

5 ans

15 ans

8 %

20 %

Persiennes métalliques

5 ans

20 ans

5 %

20 %

 

Ces grilles de vétusté sont couramment pratiquées dans le logement social. Elles ont pour objectif de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté et des coefficients d'abattements forfaitaires annuels affectant le montant des réparations locatives.

La loi ALUR intervient sur ce point et prévoit la détermination par décret des modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée.

Une grille de vétusté devrait être publiée afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation. Ce décret devrait intervenir prochainement. 

Pour aller plus loin :

Aussi dans la rubrique :

Conclusion bail social

Sommaire

Faire un état des lieux d'entrée

État des lieux et vétusté

Ces pros peuvent vous aider