Statut des baux commerciaux

Sommaire

Avant un décret du 30 septembre 1953, les relations entre bailleurs et commerçants étaient régies par les dispositions du Code civil relatives au louage d'ouvrage.

Les difficultés économiques et la crise du logement qui a suivi la guerre 1914-1918 ont renforcé l'idée d'assurer une protection spécifique du bail d'un local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Ainsi, le décret de 1953 a élaboré un statut protecteur des baux commerciaux, statut sans cesse renforcé au fil des années.

Les dispositions du décret de 1953 ont été intégrées et codifiées progressivement dans le Code du commerce aux articles L. 145-1 et suivants. Bénéficier de ce statut particulier ouvre droit à certains avantages (le droit au renouvellement du bail, par exemple) et nécessite de remplir certaines conditions légales.

Regardons ensemble le champ d'application du statut des baux commerciaux.

Statut des baux commerciaux : définition du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, et signé entre un bailleur et un preneur (locataire).

Le bail doit stipuler une durée et un loyer. Il offre un statut protecteur en ouvrant droit pour le locataire à un plafonnement du loyer et au renouvellement du bail sous certaines conditions strictement encadrées par la loi.

Il peut être verbal ou écrit. Enfin, la réglementation des baux commerciaux fait coexister des règles impératives dites d'ordre public auxquelles on ne peut déroger avec des règles dont l'application est laissée au libre choix des parties.

Le régime des baux commerciaux répond à certaines exigences légales définies aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Conditions d'application du statut des baux commerciaux

Un contrat est soumis de droit au statut des baux commerciaux si les quatre conditions ci-dessous sont réunies.

Contrat de bail

Il s'agit de la mise à disposition d'un local par le bailleur au preneur, commerçant, industriel ou artisan, pour exercer son activité commerciale, industrielle ou artisanale moyennant le paiement d'un loyer.

Existence d'un local ou d'un immeuble bâti

Le statut des baux commerciaux est applicable au lieu où s'exerce l'activité principale du preneur et peut s'étendre aux locaux accessoires :

  • Locaux principaux : le contrat porte donc sur un immeuble bâti ou un local destiné à être le lieu d'activité principale de fabrication ou de commercialisation du preneur. Il est généralement couvert et/ou fermé. La clientèle doit pouvoir accéder à l'immeuble.
  • Locaux accessoires : il s'agit de locaux dans lesquels la clientèle n'est pas reçue et dans lesquels il n'est pas réalisé d'opérations commerciales. Ils peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux à deux conditions :
    • Être indispensables à l'exploitation du fonds : leur privation serait de nature à compromettre l'exploitation du fonds.
    • Appartenir au même propriétaire que le local principal. Dans le cas contraire, le preneur pourra bénéficier du statut s'il est prouvé que le bailleur savait, lors de la conclusion du bail, que ces locaux étaient destinés à être utilisés conjointement au local principal.
  • Terrains nus : en principe, les terrains nus ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux sauf lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées sur ces terrains ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Exploitation d'un fonds

Le fonds est l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation de l'activité tels que le matériel, les marchandises, l'enseigne, le droit au bail, le nom commercial, la clientèle, etc.

Le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer que si l'immeuble sert à l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Sont exclues du statut les sociétés à forme commerciale dont l'objet est civil (avocat, architectes, etc.).

La clientèle est l'élément essentiel sans lequel il n'y a pas de fonds de commerce. Elle doit être exploitée de manière autonome et indépendante, ce qui est laissé à l'appréciation des tribunaux. Ainsi, les franchisés, par exemple, ont été admis au bénéfice du statut des baux commerciaux. L'exploitation du fonds doit être effective, stable et permanente, à défaut le renouvellement du bail peut être discuté.

Immatriculation du preneur

Le preneur doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers pour l'activité autorisée au bail.

Pour les situations suivantes, il a été précisé que si le fonds est exploité :

  • En location-gérance, son propriétaire n'a pas à justifier de son immatriculation pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
  • Par deux époux communs en biens, la condition d'immatriculation doit être remplie par un seul des époux.

L'immatriculation n'est pas requise à la signature du bail commercial. Elle sera néanmoins exigée si le preneur souhaite bénéficier des dispositions protectrices du statut lors d'une demande de renouvellement ou bien lors de la délivrance d'un congé, par exemple.

Enfin, pour certains établissements soumis par extension légale ou conventionnelle au statut des baux commerciaux, la condition d'immatriculation ne sera pas remplie (par exemple, les établissements d'enseignement).

Extension de la protection statutaire des baux commerciaux

Le statut protecteur des baux commerciaux a été étendu légalement à certaines situations mais ce bénéfice peut aussi être attribué conventionnellement entre les parties.

Extensions légales

La loi a prévu d'étendre le champ d'application du statut des baux commerciaux à certains locaux ne disposant pas toujours d'un fonds de commerce (article L. 145-2 du Code de commerce).

Il s'agit le plus souvent de baux conclus par des preneurs ou pour des activités justifiant d'une particulière stabilité :

  • Les terrains nus sur lesquels ont été édifiés par le preneur, avec le consentement exprès du bailleur, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.
  • Les établissements d'enseignement.
  • Les services municipaux exploités en régie.
  • Les entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel et commercial sous réserve que leurs baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public et qu'ils soient nécessaires à la poursuite de leur activité.
  • Les locaux ou immeubles du domaine privé de l’État, du département ou des communes si le locataire remplit les conditions prescrites pour en bénéficier.
  • Les coopératives et caisse d'épargne et prévoyance.
  • Les locaux loués à des artistes, auteurs d’œuvres graphiques et plastiques : seuls les artistes professionnels produisant des œuvres d'art au sens de l'article 98 A de l'annexe III du CGI (peintres, sculpteurs, etc.) sont couverts par le statut.
  • Les groupements d'intérêt économique (GIE) si ses activités sont commerciales.

Extension conventionnelle

Le bailleur et le preneur peuvent décider de soumettre leur bail aux dispositions du statut des baux commerciaux alors que normalement ce dernier y échappait. La volonté des parties doit être sans équivoque et explicite. En outre, le bail ne doit pas entrer dans le champ d'application d'un autre régime légal d'ordre public comme par exemple, le régime des baux d'habitation.

Conventions exclues du statut des baux commerciaux

Certaines conventions sont exclues de la protection statutaire soit par la volonté des parties soit parce qu'elles sont soumises à un autre régime.

Baux dérogatoires

Les parties peuvent déroger conventionnellement au régime du bail commercial à condition (article L. 145-5 du Code de commerce) :

  • que le bail soit conclu dès l'entrée dans les lieux, en tant que bail initial ;
  • qu'il n'excède pas une durée de trois ans, à défaut le statut du bail commercial s'appliquera de plein droit.

Conventions d'occupation précaire

La jurisprudence valide cette exception au statut à condition qu'il existe un motif réel de précarité (projet de construction, expropriation par exemple) indépendant de la seule volonté des parties.

Locations saisonnières

Il faut distinguer les locations saisonnières des baux à exploitation saisonnière qui eux peuvent être soumis au code de commerce (location continue avec exploitation saisonnière).

Autres conventions

On peut citer :

  • Les baux emphytéotiques régis par le code rural et exclus du statut par l'article L. 145-3 du Code de commerce sauf en ce qui concerne la révision du loyer : il s'agit d'un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble confère au locataire (emphytéote) un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique. La durée du bail est comprise entre dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans.
  • Le bail à construction : régi par le code de la construction, il requiert du preneur d'édifier des constructions sur le terrain du bailleur, ces constructions pouvant être affectées ensuite à un usage commercial. Il est conclu pour une durée allant de 18 ans à 99 ans et confère au preneur un droit réel.
  • La concession immobilière (loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 d'orientation foncière).
  • Le crédit-bail immobilier (articles L. 312-7 à L 312-11 du Code monétaire et financier).
  • L'occupation du domaine public.
  • Les baux ruraux soumis aux dispositions du code rural.
  • Les baux d'habitation.
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