Dans le cadre d'une location, le loyer demandé au locataire constitue une prestation de service soumise en principe à la TVA. Ce principe général vaut notamment pour les locations immobilières. Mais il existe des exceptions résultant d'exonérations spécialement prévues dans le cadre de certaines locations immobilières.
La distinction, difficile à établir, se fait par rapport au fait de savoir si la location revêt un caractère civil ou commercial. Parmi les locations, certaines sont soumises à la TVA, d'autres sont exonérées et enfin d'autres soumises à la TVA sur option. On fait le point sur toutes ces possibilités.
Locations immobilières soumises à la TVA sur les loyers
Locaux aménagés
Il s'agit de toutes les locations d'immeubles aménagés, c'est-à-dire celles qui portent sur des locaux qui sont pourvus des aménagements nécessaires permettant l'exploitation commerciale à laquelle ces immeubles sont destinés : les locaux professionnels, les terrains (par exemple les terrains de camping).
Exception
L'exception concerne les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation qui, bien que pourvus du mobilier pour être loués en meublé, ne sont pas soumis à la TVA.
Seules sont imposables à la TVA les locations dans les hôtels de tourisme, villages de vacances, résidence de tourisme classés, et toutes les locations de logements meublés avec prestations particulières (le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge et la réception des locataires).
Les conditions de la location bénéficiant en plus de prestations fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie, les loyers sont donc soumis à TVA.
Locations immobilières exonérées de TVA sur les loyers
Location à caractère civil
Sont exonérées de TVA toutes les locations qui s'analysent en des opérations de caractère civil, même si elles sont réalisées par une société à forme commerciale.
Il s'agit des locations de locaux nus et de terrains non aménagés. Sont concernées les locations d'habitation vides et meublées, que ce soit à titre de résidence principale ou non du locataire, les locations de caves, remises etc., les locations avec un bail commercial (location d'un commerce avec signature d'un bail commercial) ou un bail professionnel, notamment pour les professions libérales, location de terrain ou dans le cadre d'un fermage.
Deux exceptions
Les locations d'emplacements de stationnement
La première exonération concerne les locations d'emplacements de stationnement (garages, parkings, etc.), qui sont exclues de l'exonération en vertu d'une disposition de l'article 261 D 2° du Code général ces impôts. Ces locations sont donc obligatoirement soumises à la TVA.
La franchise en base est susceptible le cas échéant de faire échapper le loyer de l'emplacement de stationnement à la TVA. La franchise en base dispense les assujettis du paiement de la TVA si les loyers annuels concernant les garages et stationnements sont inférieurs à 34 900 €.
Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus
La deuxième exonération concerne les locations de terrains non aménagés et de locaux nus. Elles sont exclues de l'exonération, et donc soumises à TVA, dans les situations suivantes :
- si le bailleur poursuit par le biais de la location l'exploitation de son actif commercial ;
- si le bailleur participe aux résultats de l'entreprise du locataire (association à l'exploitation).
Locations immobilières pouvant être soumises à la TVA sur les loyers par option
Parmi les locations exonérées de TVA, certaines peuvent malgré tout faire l'objet d'une option pour le paiement volontaire de la TVA.
Il s'agit des locations nues à usage professionnel ou commercial, lorsque pour les besoins de son activité le preneur est assujetti à la TVA (commerçant, prestataires de services, profession libérale, etc.).
Si le locataire n'est pas un assujetti à la TVA, l'option peut être possible pour le bailleur et cela doit être inscrit dans le bail par une mention expresse. Le bailleur doit faire une déclaration écrite au service des impôts indiquant qu'il opte de manière expresse pour la TVA sur ses loyers.
L'option pourra être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. Faute de dénonciation, l'option continuer de produire ses effets.
Intérêt de soumettre un loyer à la TVA
Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %. Le loyer doit donc être établi hors TVA, puis vient s'y ajouter 20 % de TVA.
Celui qui est soumis à la TVA de plein droit ou sur option est tenu d'acquitter la TVA sur ses opérations et de se soumettre à l'ensemble des obligations de déclaration et de comptabilité.
Pour en savoir plus :
- Une société civile immobilière peut dans certains cas être soumise à la TVA. Faisons le point sur : SCI et TVA.
- La location d'un garage est soumise à la réglementation des locations libres. On vous dit tout.
- Si vous faites une location en meublé non professionnel (LMNP), dans certains cas (résidence hôtelière, résidence pour personnes âgées...) vous pourrez récupérer la TVA. Faisons le point sur LMNP et TVA.