Occupant sans droit ni titre

Lorsqu'on découvre que son logement est « squatté », il faut suivre tout un cheminement de procédures pour expulser les occupants sans droit ni titre. Le propriétaire ou la police ne peuvent pas expulser les personnes installées dans les lieux sans décision de justice (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Explications.

Occupant sans droit ni titre : définition

Le droit de propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. C'est le droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue (article 544 du Code civil).

Un occupant sans droit ni titre est une personne décidant d'occuper illégalement un logement, sans l'autorisation du propriétaire. On parle généralement de « squatteur ».

Malgré l’illégalité de l'occupation, les occupants sans droit ni titre ont des droits : le propriétaire ou la police ne peuvent pas les expulser sans décision de justice.

Qui sont les occupants sans droit ni titre ?

Il existe plusieurs types d'occupants sans droit ni titre :

• Les personnes entrées délibérément sans posséder de titre : ce sont ces personnes que l'on va qualifier de squatteurs. Elles sont entrées illégalement dans les lieux.
• Les personnes ayant un bail qui a été résilié : soit le juge a prononcé la résiliation du bail, soit le propriétaire a donné congé au locataire au terme du contrat de bail.
• Les personnes pensant avoir un titre valable mais qui ont été abusés : dans ce cas-là, une expulsion pourra être prononcée. Néanmoins il n'y aura pas de poursuites pénales ni de dommages et intérêts.

Procédures d'expulsion d'un occupant sans droit ni titre

Procédure classique

La procédure d’expulsion est une procédure longue et complexe :

• Le propriétaire doit dans un premier temps saisir le tribunal judiciaire ou de proximité du lieu du bien occupé.

• L’occupant sans droit ni titre est assigné.
• Si l’huissier de justice n’a pas pu identifier les occupants, le juge des requêtes est saisi.
• Le jugement est signifié par huissier aux occupants. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation doit également remplir une nouvelle obligation : il doit transmettre aux occupants sans titre un document informatif mentionnant la date, l'heure et le lieu de l'audience et l'importance de se présenter à l'audience.
• Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux, qui peuvent aller de 3 mois à 1 an.
• Un commandement de quitter les lieux est délivré par l’huissier et remis aux occupants.
• Le concours de la force publique est signifié aux occupants, avec une date à laquelle l’expulsion peut avoir lieu.

Procédure administrative

Depuis le 1er janvier 2021, une procédure administrative existe pour permettre aux propriétaires d'expulser un locataire ou un squatteur sans passer par le tribunal judiciaire.

Dans cette situation, le propriétaire doit :

• porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
• apporter la preuve que le logement est bien son domicile (à l'aide de factures, documents fiscaux, d'une attestation fournie par un voisin, etc.) ;
• faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire ;
• demander au préfet de mettre en demeure le locataire de quitter le logement.

À réception de la demande, le préfet dispose de 48 heures pour notifier sa décision. Tout refus doit être motivé. En cas d'accord, une mise en demeure de quitter le logement est notifiée au locataire ou au squatteur. Si cette mise en demeure n'est pas respectée dans les 24 heures, le préfet peut ordonner l'évacuation forcée.

Depuis le 1er février 2022, les propriétaires peuvent se faire assister d'un huissier de justice qui les accompagne pendant toute la durée de la procédure jusqu'à la restitution du logement. L'huissier prend en charge le dossier moyennant honoraires d'intervention.

Procédures simplifiées

Il faut savoir qu'il existe des procédures simplifiées qui permettent une évacuation des occupants sans droit ni titre sans décision de justice :

• En cas de flagrant délit, l'accord est fixé à 48 heures ; au-delà de ce délai d’occupation, une décision de justice est nécessaire.
• En cas de violation de domicile, la personne peut aussi être condamnée pénalement, mais le tribunal correctionnel ne pourra pas ordonner l’expulsion.
• En cas de péril imminent, c'est-à-dire en cas de danger grave et imminent, le maire peut prendre un arrêté afin d'évacuer l'immeuble.

Indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre d'un bien immobilier doit une indemnité d'occupation au propriétaire.

• L'indemnité vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire à cause de la perte du loyer ou de la jouissance de son bien.
• Cette indemnité comprend le loyer et une pénalité. S'y ajoutent des charges.

Occupant sans droit ni titre : trêve hivernale

La trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars. La trêve hivernale interdit toute expulsion du locataire pendant cette période, sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l'unité et des besoins de la famille. Cette trêve a pour but de protéger les occupants subissant une procédure d'expulsion.

Mais par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution). 

Pour approfondir le sujet :

• Découvrez l'assurance pour loyers impayés.
• Comment saisir les aides au logement pour rembourser des loyers impayés ?
• Que faire en cas de menace d'expulsion ?