Obligations du bailleur

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

 

En tant que propriétaire bailleur, des droits et des devoirs vous incombent. En tant que locataire, il est primordial de connaître les obligations de votre bailleur afin d'être informé et de vous protéger au mieux. Le point maintenant.

Décence du logement : obligation du bailleur

C’est la loi du 6 juillet 1989, loi Hoguet, qui régit les obligations du bailleur et du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent. En effet, le logement ne doit pas laisser apparaître de « risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ». Notamment, le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).

Obligation du bailleur de remettre des documents

Des documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du bail.

Diagnostics techniques

Un dossier de diagnostics techniques doit être communiqué lors de la signature du contrat de location :

  • diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
  • état de l’installation de gaz (si elle a plus de 15 ans) ;
  • état de l’installation électrique (si elle a plus de 15 ans) ;
  • le diagnostic amiante des parties privatives et communes (le décret d’application de cette mesure n’est pas encore paru, mais le propriétaire est d’ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante à disposition des occupants de l’immeuble, depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011) ;
  • état des risques naturels et technologiques (ERNT), sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) issu d'un arrêté du 13 juillet 2018.
  • état des nuisances sonores aériennes, informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit - PEB (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités). 

Concernant les diagnostics relatifs aux parties communes, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.

D'autres éléments d'information sont obligatoires et doivent être portés à la connaissance du locataire :

  • La surface habitable du bien doit être mentionnée au sein du contrat.
  • Les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication.
  • les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges, si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété (cette communication peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, cf. article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Justificatifs de charges

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié. Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont à justifier.

Obligation du bailleur d'entretenir les lieux

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations. Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.

Si le bailleur est obligé d'entretenir le logement durant le contrat de bail, il n'est pas tenu à la reconstruction en cas de perte totale ou partielle de son logement due à un cas accidentel. La perte partielle du logement permet uniquement au locataire de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail (article 1722 du Code civil).

Obligation du bailleur de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux

Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, si ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement.

Obligation pour le bailleur de garantir la jouissance paisible du logement

Le propriétaire doit assurer à son locataire la tranquillité du logement. L’occupation du logement par le locataire ne doit pas être troublée par le bailleur ou par des tiers.

Le bailleur est ainsi responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).

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