Loi sur l'encadrement des loyers

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

L'encadrement des loyers était une promesse de campagne de François Hollande. L'objectif est de limiter les augmentations de loyers laissées au bon vouloir du propriétaire. Le point maintenant.

Encadrement de l'évolution des loyers lors de la relocation

Depuis 2012, l'évolution des loyers est encadrée dans les zones tendues lors de la relocation du logement ou lors du renouvellement du bail. Cette mesure a été étendue en 2014 à la location meublée.

Principe de l'encadrement

Dans les zones tendues, c'est-à-dire les agglomérations connaissant de fortes tensions du marché locatif, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Le nouveau loyer peut uniquement être revalorisé sur la base de l'évolution de l'IRL.

L'augmentation peut toutefois être supérieure dans certains cas :

  • le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ;
  • l'ancien loyer était manifestement sous-évalué.

Par ailleurs, certains logements sont exclus du dispositif d'encadrement des loyers :

  • les logements qui font l'objet d'une première location ;
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
  • les logements ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.

Villes concernées

L'encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement de bail concerne 28 agglomérations où la tension sur le marché locatif est particulièrement forte. Il s'agit des villes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Dispositif spécifique d'encadrement des loyers

Parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan) instaure, à titre expérimental, un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.

Le dispositif complémentaire de la loi Alur avait été appliqué à Paris (août 2015) et à Lille (février 2017), mais les arrêtés relatifs à ce dispositif d'encadrement des loyers avaient été annulés par la justice administrative. Le tribunal administratif (TA) de Lille avait prononcé l'annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 par un jugement du 17 octobre 2017. Le TA de Paris avait annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 par un jugement du 28 novembre 2017. La cour administrative d'appel de Paris avait confirmé cette décision le 26 juin 2018.

Le plafonnement du loyer

C'est le préfet qui fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré d'au moins 30 %.

Le loyer de référence est fixé selon le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. Le loyer de référence et le loyer majoré doivent figurer dans le bail, pour l'information du locataire. Les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont définis en fonction des données recueillies et analysées par l'observatoire local des loyers agréé.

Si le loyer d'un locataire est supérieur au loyer maximum fixé par arrêté préfectoral, il peut demander un ajustement de son loyer à la baisse, dans les 3 mois à compter de la signature du bail, auprès de la commission de conciliation des loyers.

Le bailleur est tenu de respecter les plafonds de loyer. Tout manquement est passible de sanctions telles que définies par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019.

Villes concernées

Le nouveau dispositif d'encadrement des loyers s'applique à titre expérimental pendant 5 ans, dans les zones tendues qui souhaitent encadrer les loyers sur leur territoire (tout ou partie du territoire). Dans les villes concernées, les 2 mécanismes d'encadrement des loyers s'appliquent de manière complémentaire.

Les loyers des nouveaux baux doivent donc être fixés dans une double limite :

  • en fonction du loyer appliqué à l'ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pour l'ensemble des zones tendues ;
  • en fonction des valeurs fixées par arrêté préfectoral.

Le dispositif expérimental d'encadrement des loyers est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 7 juin 2021 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2021) et à Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020). Il concerne les nouveaux baux, les renouvellements de baux et les baux mobilité.

Logements concernés

Sont concernés tous les logements du parc privé en location, qu'ils soient vides ou meublés, à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).

A contrario, les parkings, les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements sociaux, les logements soumis à la loi de 1948 et les logements conventionnés APL ou Anah sont exclus du champ d'application de la loi Alur.

Pour en savoir plus :

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