Bail précaire habitation

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

Dans certains cas, le contrat de location immobilière habitation peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans. C'est le bail précaire habitation, également appelé bail dérogatoire. Le point maintenant.

Conditions d'un bail précaire habitation

Le bail locatif habitation de droit commun doit avoir une durée d'au moins trois ans quand le propriétaire est une personne physique (un individu). Il doit durer au moins six ans quand le propriétaire est une personne morale, c'est-à-dire une société (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Par contre, le bail précaire habitation peut être conclu pour moins de trois ans, mais pour au moins un an. C'est donc un bail de courte durée. Ce bail est valable si les conditions suivantes sont réunies (article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

  • Le bailleur doit être une personne physique (un individu) et non pas une personne morale (une société).
  • Un événement précis justifie que le bailleur reprenne le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
  • Cet événement et ces raisons doivent être précisés dans le contrat de location. Les motifs justifiant un bail locatif habitation de moins de trois ans peuvent être divers, par exemple :
    • emménagement obligatoire dans les locaux suite à une mutation professionnelle ;
    • bailleur mis à la retraite et contraint de reprendre son logement ;
    • nécessité de loger un parent proche, un enfant, etc.
  • Quand le bailleur donne congé au locataire, il doit lui confirmer la réalisation de l'événement invoqué, au moins deux mois avant le terme du bail. Il faut communiquer cette confirmation par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai de deux mois est un élément de précarité supplémentaire par rapport au bail de droit commun avec lequel le délai de préavis donné par le bailleur doit être en principe d'au moins six mois.
  • Durant ces deux mois, si la réalisation de l'événement est différée, le bailleur peut proposer au locataire le report du terme du contrat de location. Le bailleur ne peut user de cette possibilité qu'une fois.

Bail précaire habitation : loyer

Quand le bail locatif habitation de moins de trois ans fait suite à un contrat de location avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut pas être supérieur à celui de l'ancien loyer éventuellement révisé selon la procédure prévue à l'article 17-1 de la loi de 1989 :

  • Si le contrat prévoit la révision du loyer, cette révision intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
  • La révision ne doit pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers.
  • Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l'année écoulée.
  • Par contre, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, la révision prend effet à compter de cette manifestation.

Fin du bail précaire habitation

Quand l'événement invoqué par le bailleur s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de son titre à occuper le local. Par contre, si l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Le bail mobilité : un nouveau bail courte durée pour location meublée

Définition du bail mobilité

La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé le bail mobilité, un contrat de location de courte durée d'un logement meublé. Le bail mobilité s'adresse à un locataire justifiant être, à la date de la prise d'effet du bail, soit :

  • en formation professionnelle ;
  • en études supérieures ;
  • en contrat d'apprentissage ;
  • en stage ;
  • en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu à l'article L. 120-1 II du Code du service national ;
  • en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Durée du bail mobilité

La durée du bail mobilité est de 1 à 10 mois. Ce sont les parties (locataire et propriétaire) qui définissent entre elles une durée comprise entre 1 et 10 mois. Pour éviter les abus, le bail mobilité ne peut pas être renouvelé ou reconduit.

Résiliation du bail mobilité

Le locataire peut donner son congé au bailleur avec un préavis d'un mois à n'importe quel moment du contrat en cours. Il devra faire sa demande de résiliation par lettre recommandée AR (accusé de réception). Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire avant le terme du contrat.

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