Révision des valeurs locatives

 

Au moment de la signature d'un contrat de location, le loyer est fixé d'un commun accord entre les parties (qui se basent sur la valeur locative). Plusieurs circonstances peuvent faire varier le loyer au cours du temps :

• la révision d'un loyer correspond à sa réévaluation régulière, en cours de bail, en fonction d'un indice de référence ;
• l’augmentation de loyer, elle, est proposée par le bailleur à l'occasion du renouvellement d'un bail, afin de faire coïncider le montant du loyer avec les valeurs du marché ;
• la majoration de loyer a lieu en cours de bail pour prendre en compte une plus-value apportée au bien par des travaux effectués par le bailleur.

Faisons le point sur ces diverses possibilités.

Révision des valeurs locatives d'un local d'habitation

Cela concerne les loyers des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989, mais aussi les loyers des locaux meublés de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation et les loyers des habitation et baux ruraux.

Quand révise-t-on le loyer ?

Cela dépend du contrat de bail :

• s'il ne prévoit pas de clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail ;
• s'il prévoit une clause de révision, le loyer pourra être révisé chaque année à la date convenue, ou à la date d'anniversaire du contrat de bail.

La révision se fait à l’initiative du bailleur (propriétaire), qui n'a cependant pas l'obligation d'en informer le locataire.

Calcul de la révision de loyer

La variation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, trimestriel, est publié au Journal officiel environ 15 jours après la fin du trimestre concerné.

Formule de révision de loyers

Nouveau loyer = ancien loyer hors taxes × (indice de référence de l'année N ÷ indice de référence de l'année N - 3)

Sauf stipulation particulière dans le contrat, on prend en compte le dernier IRL publié à la date de la révision. Vous pourrez trouver sa valeur sur le site de l'INSEE.

Révision des valeurs locatives d'un local professionnel

Le loyer d'un bail commercial peut être révisé en cours de bail selon deux modalités : révision triennale, ou révision selon une autre périodicité prévue par le contrat.

Révision triennale 

Elle peut se faire après l'écoulement de 3 années depuis le début du bail (entrée en jouissance), son renouvellement ou la dernière révision du loyer.

La révision triennale n'a pas à être inscrite dans le contrat, mais le bailleur ou le preneur qui en fait la demande doit le faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier.

La révision triennale est plafonnée ; elle ne peut pas excéder la hausse de l'indice trimestriel de référence choisi :

• indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ;
• indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Par ailleurs, le loyer ne peux pas augmenter de plus de 10 % sur une année.

Formule de révision de loyers

Nouveau loyer = ancien loyer hors taxes × (indice de référence de l'année N ÷ indice de référence de l'année N - 3)

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer dans 2 cas :

• changement d'activité du locataire ;
• modification des facteurs locaux de commercialité (lignes de transports en commun, parking, etc.) avec hausse de la valeur locative de plus de 10 %, ayant eu un effet prouvé sur l'activité du locataire.

Révision automatique avec clause d'échelle mobile 

La clause d'échelle mobile prévoit, dans le contrat de bail :

• la périodicité de la révision (souvent annuelle) ;
• l'indice de référence ;
• la date de révision.

Cette révision est automatique (elle n'a pas à être demandée par le bailleur ou le preneur). Attention : là encore, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 10 % sur une année.

Pour en savoir plus :

• Toutes les formalités pour louer un logement. Que ce soit du côté du propriétaire ou du locataire, des formalités location appartement doivent être remplies.
• Sous-louer désigne le fait pour le locataire de louer à son tour son logement (ou une partie de celui-ci) à une personne extérieure au contrat de bail.
• Gagner du temps dans ses recherches et dans la gestion d'une location. Que l'on soit à la recherche d'une location ou d'un locataire, il est possible de contacter une agence immobilier location.