Le bail commercial est le contrat qui lie un commerçant ou artisan au propriétaire du local dans lequel il exerce son activité. Le bail commercial est l'un des éléments les plus importants du fonds de commerce. En effet, la stabilité des locaux est essentielle pour la fidélisation de la clientèle.
Pour protéger le commerçant et lui permettre de rester dans les lieux, la loi lui confère un droit au renouvellement et, à défaut de renouvellement du bail, un droit à une indemnité d'éviction. Nous vous présentons cette protection du preneur (= locataire), appelée la « propriété commerciale ».
Propriété commerciale : le droit au renouvellement
La propriété commerciale découle du statut des baux commerciaux. Cependant, dans les faits, elle a un coût, qui se matérialise par la pratique du « pas-de-porte ». Il s 'agit d'une somme versée par le locataire au propriétaire en entrant dans les lieux (un droit d'entrée).
Conditions à remplir pour bénéficier du renouvellement du bail
Pour avoir droit au renouvellement, le commerçant doit :
- être titulaire d'un bail commercial ;
- exercer son activité dans les locaux objets du bail ;
- être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des métiers à la fin du bail initial ;
- être propriétaire d'un fonds de commerce (avec une clientèle autonome notamment) et l'exploiter effectivement depuis 3 ans au moins dans les locaux ;
- respecter les clauses du bail.
Comment se passe le renouvellement ?
Le bail commercial a une durée de 9 ans. Au terme de ces 9 années, il se renouvelle pour la même durée. C'est cette stabilité dans le temps qui fait parler de « propriété commerciale », bien qu'il ne s'agisse pas d'un droit de propriété au sens strict du terme.
Le bail renouvelé est conclu dans les mêmes conditions que le bail initial, à l'exception du loyer qui peut être réévalué (bien que plafonné en fonction de l'Indice du Coût de la Construction). La fixation du montant du loyer du bail renouvelé se fait entre les parties ; à défaut d' accord, c'est le juge qui le fixera.
Propriété commerciale : indemnité d'éviction
Quel est le montant de l'indemnité d'éviction ?
Elle est versée au locataire évincé par le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail.
Son montant – calculé par le juge – est égal au préjudice subi par le locataire :
- valeur marchande du fonds de commerce ;
- coût du déménagement et de la réinstallation ;
- frais d'acquisition d'un nouveau bail commercial.
Cas dans lesquels l'indemnité d'éviction n'est pas due :
Le propriétaire pourra récupérer son bien au bout de 3, 6 ou 9 ans sans payer d'indemnité d'éviction dans les cas suivants :
- motif grave et légitime (défaut de paiement, défaut d'entretien, violence, etc.), avec mise en demeure préalable ;
- habitation personnelle dans les locaux d'habitation ;
- travaux de construction, reconstruction, si le bailleur offre un local de « remplacement » ;
- immeuble insalubre ou dangereux.
Le propriétaire doit alors prévenir son locataire au moins 6 mois à l'avance, par exploit d'huissier.
Pour en savoir plus :
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