Locataire en copropriété

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La vie en copropriété réunit plusieurs types d'intervenants : les occupants d'un côté, qu'ils soient propriétaires ou locataires, le conseil syndical (composé de copropriétaires) et le syndic (bénévole ou professionnel), chargés d'assurer la bonne gestion de l'ensemble, et pour les grandes copropriétés, on peut aussi avoir affaire à un gardien.

Qu'on soit locataire ou propriétaire, on peut être amené à avoir des interactions avec le syndic. Or les locataires ont la particularité de n'avoir aucun lien juridique avec le syndic. Pourtant, dans les faits, locataires et syndic ont souvent besoin d'entrer en contact. Alors, comment faire ? On fait le point.

Locataire en copropriété : syndic et locataire ne sont liés par aucun contrat

L'absence de lien contractuel entre locataire et syndic pour la gestion de la copropriété complique le dialogue, mais ne le rend pas impossible, le propriétaire faisant le plus souvent office d’intermédiaire.

De ce fait, et à la lecture de l'article 1199 du Code civil, qui pose le principe que les contrats ne produisent d'effets qu'à l'égard des parties signataires :

  • Le mandat de syndic engage chaque copropriétaire à l'égard du syndic, mais pas les autres occupants, qu'ils soient logés à titre gracieux ou locataires. Ce sont les copropriétaires qui décident en assemblée générale de contracter avec tel syndic.
  • Le bail n'engage que le propriétaire et son locataire. Ce contrat n'est donc pas opposable au syndicat des copropriétaires ni au syndic qui le représente.

Si aucun lien juridique n'existe entre syndic et locataire, au quotidien ils sont cependant amenés à avoir des interactions.

Il revient donc au propriétaire de faire le lien entre son locataire et son syndic, et de veiller à ce que son locataire respecte le règlement de copropriété, qui lui est opposable. L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose en effet au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication se fait par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Locataire en copropriété : le propriétaire fait le lien avec le syndic

Comme il vit sur place, le locataire est le premier concerné lorsque survient un problème dans la copropriété. Pour autant, le syndic n'est pas censé traiter avec les locataires, et c'est souvent la réponse qu'il donne lorsqu'il est sollicité. Il revient donc au propriétaire (ou son représentant), dans la plupart des cas, de jouer les intermédiaires.

Gestion des doléances du locataire par son propriétaire

Quand il a une requête (comme la sonnette, l'ascenseur, le portail en panne, le changement de nom sur les plaques platine et boîte aux lettres, une déclaration de sinistre) à formuler, le locataire doit donc s'adresser à son propriétaire ou, le cas échéant, à l'agence qui le représente, charge à ces derniers de saisir le syndic.

Le locataire paie une bonne partie des charges, et doit à ce titre recevoir un justificatif de ces charges. Le syndic ne transmet le décompte annuel de charges (aussi appelé régule) qu'au propriétaire, qui doit le soumettre à son locataire.

De même, concernant les pièces justificatives de la comptabilité que le locataire peut consulter dans les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, c'est à son bailleur de les réclamer au syndic et de les transmettre.

Lien exclusif entre le syndic et le propriétaire

L’absence de lien juridique avec le syndicat des copropriétaires n'exonère pas le locataire de bien se comporter, car le règlement de copropriété lui est opposable. Le locataire n'a plus ni moins de droits que les copropriétaires.

Le propriétaire étant responsable des agissements de son locataire devant le syndicat en cas de problème (le plus souvent, occupation de parties communes ou troubles du voisinage). C'est à lui d'agir pour faire cesser tout désordre signalé par le syndic. De même, la résiliation du bail ne peut être diligentée que par le propriétaire.

Enfin, le syndic n'est pas tenu de se charger de l'état des lieux ou du relevé des compteurs pour des locataires. Cela relève des prérogatives du propriétaire du logement.

Pas d'assistance du locataire en tant que tel à l'assemblée générale

N'ayant aucun lien juridique avec le syndicat des copropriétaires, un locataire n'a aucune raison d'assister à l'assemblée générale, sauf s'il représente un copropriétaire absent grâce à son pouvoir, en respectant ses consignes de vote.

Pourtant, les décisions prises en assemblée risquent d'avoir des conséquences sur son quotidien, et le locataire sera tenu de s'y tenir.

Des associations sont à l'écoute des locataires et des bailleurs qui auraient des questions.

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