Pas de porte

Le contrat de location d'un bail commercial peut comporter un droit d'entrée. Ce dernier est appelé pas de porte.

Toutes les infos sur le pas de porte dans notre astuce.

Régime légal du pas de porte

Le pas de porte peut être versé soit :

• par le locataire entrant au propriétaire ou bailleur ;
• par le nouveau locataire à l'ancien locataire.

Le locataire et le bailleur déterminent librement le montant du pas de porte. Le pas de porte ne doit pas être remboursé à la fin du bail : le bailleur le garde. Le pas de porte peut être :

• Soit un supplément de loyer.
• Soit une indemnité, qui est censée être :
  • la contrepartie d'avantages consentis au locataire et sans rapport avec le loyer ;
  • ou la contrepartie de la dépréciation des locaux loués ;
  • ou encore la contrepartie de l'éventuelle indemnité d'éviction versée au locataire si le bail n'est pas renouvelé ;
• Le pas de porte peut aussi avoir une nature juridique mixte, à la fois supplément de loyer et indemnité : le bailleur et le locataire ont évidemment tout intérêt à le préciser dans le contrat de bail. Ils devront aussi préciser quelle est la part d'indemnité et la part de supplément de loyer, puisque cela aura des incidences en matière fiscale.

Fiscalité du pas de porte

Il est conseillé de préciser, dans le contrat de bail, l'existence et le montant du pas de porte, ainsi que sa nature juridique. La fiscalité du pas de porte dépend de la nature juridique de celui-ci :

• Quand le pas de porte est un supplément de loyer :
  • si le bailleur est une personne physique, il intègre le pas de porte dans ses revenus fonciers ;
  • si le bailleur est une personne morale (comme une société), il intègre le pas de porte dans les bénéfices industriels et commerciaux ;
  • le locataire peut déduire le pas de porte de ses revenus : il ne doit pas le déduire en une seule fois, mais en déduire une portion chaque année, sur une période au moins égale à la durée du contrat de bail (si le pas de porte est de X euros et le contrat de bail de Y années, le locataire déduit chaque année pendant Y années une somme égale à : X euros divisé par Y) ;
• Quand le pas de porte est considéré comme une indemnité :
  • cette indemnité n'est pas imposable pour le propriétaire ;
  • le locataire doit intégrer le pas de porte dans son bilan, en tant qu'actif incorporel non amortissable.

Pour aller plus loin :

• Le bail commercial est régi par le code de commerce. Plus d'infos sur notre page dédiée.
• Pour demander la résiliation de votre bail commercial, inspirez-vous de notre modèle de lettre.
• La révision du loyer du bail commercial peut être contestée. Le détail sur notre fiche pratique.