PACS et location immobilière : nos conseils

Sommaire

Lorsque 2 personnes signent un PACS, elles ont tout intérêt à établir un bail de location immobilière en leurs 2 noms. Effectivement, le PACS n’offre pas le même degré de protection qu’un mariage, et en cas de séparation, l’un des partenaires peut se retrouver à la rue si le couple est sans enfant.

Si les 2 partenaires de PACS ont signé le bail de location immobilière, les règles sont celles applicables aux couples mariés. En revanche, si un seul des partenaires a signé le bail, il est le seul locataire reconnu par les tiers. 

Ooreka fait le point sur les conséquences de l'application de ces règles.

Location immobilière en étant pacsé : cas du bail établi aux 2 noms

Notion de cotitularité

Les partenaires de PACS sont tous 2 locataires du logement qu'ils occupent ensemble :

  • si chacun a signé le contrat de bail de location immobilière ;
  • ou s'ils demandent au bailleur à être cotitulaires du droit au bail dans le cadre de leur PACS.

Dans le cas où le bail a été signé par les 2 partenaires, il y a cotitularité du bail :

  • l’un comme l’autre ont l’obligation de participer au paiement des loyers et des charges locatives ;
  • en cas de séparation, tous deux conservent le droit de rester dans les lieux ;
  • en cas de décès, le bail est transféré uniquement au nom du partenaire survivant.

Conséquences de la cotitularité

Solidarité pour le paiement des loyers

Les partenaires de PACS sont tenus solidairement du paiement de leur loyer et des charges y afférant, et ce pendant toute la durée de leur union contractuelle. Cela signifie que leur bailleur peut s'adresser à n'importe lequel d'entre eux pour obtenir le règlement du loyer et des charges ou pour réclamer le versement d'arriérés.

Si l'un des partenaires de PACS donne congé au bailleur en cours de bail de location immobilière, il reste néanmoins tenu du paiement des loyers de son conjoint. Cette obligation ne peut prendre fin que lorsque ce conjoint donne également congé au bailleur ou bien à la dissolution du PACS.

Solidarité pour les courriers

Pendant toute la durée du PACS, les courriers adressés par le bailleur à l'un des partenaires de PACS ne sont pas opposables à son conjoint.

En pratique, le bailleur doit veiller à notifier ses échanges indivisément à chacun des partenaires de PACS, sinon la notification est considérée comme nulle.

Séparation et dissolution

En cas de séparation des partenaires de PACS

Si un seul partenaire de PACS signifie son congé au bailleur, le contrat de bail de location immobilière doit se poursuivre avec le partenaire de PACS qui reste dans les lieux.

Le partenaire de PACS qui a signifié son congé au bailleur demeure toutefois solidairement tenu au paiement du loyer et des charges du locataire restant dans les lieux, sauf si ce dernier donne également son congé et si le PACS est dissout.

En cas de dissolution du PACS

Si le PACS est dissout, l'un des partenaires peut saisir le juge du tribunal d'instance du lieu de situation du logement pour demander à ce que ce dernier lui soit attribué.

Le juge d'instance doit rendre souverainement sa décision au regard des intérêts sociaux et familiaux du demandeur.

En cas de décès

Le partenaire de PACS survivant bénéficie d'un droit exclusif sur le bail de location immobilière, comme s'il était marié, et ce même s'il n'a pas signé le contrat de bail d'habitation. Cela signifie qu'au moment du règlement de la succession, les héritiers du partenaire de PACS défunt n'ont pas de droits sur le bail.

Location immobilière : cas du bail établi au nom de l’un des 2 partenaires

Si les partenaires souhaitent être cotitulaires du bail de location immobilière, ils doivent en faire la demande conjointe au bailleur, au moyen d'un courrier recommandé avec accusé de réception (article 1751 du Code civil). À défaut, seul le signataire sera titulaire de ce bail.

En cas de séparation

Celui qui possède le contrat de location immobilière est réputé héberger l’autre et dispose du droit de lui demander de quitter les lieux, sans compensation, indifféremment du fait que le PACS ait été rompu ou non.

Lorsque le couple a des enfants, le juge aux affaires familiales est impliqué et peut en décider autrement.

En cas de décès

Au cas où le partenaire ayant le bail de location immobilière à son nom décède, le partenaire survivant peut demander à ce que le contrat de location lui soit transféré. Il sera cependant en concurrence avec les droits d'autres proches (ascendants, descendants). Le juge décidera en fonction des intérêts en présence.

Cas du bail de location immobilière signé avant le PACS

Lorsque les 2 partenaires résidaient dans le même logement avant leur union civile et si le bail de location immobilière était au nom de l’un d’entre eux uniquement, le fait de signer un PACS ne change rien : le contrat de location reste au même nom si aucune démarche n'est faite pour ajouter celui de l’autre partenaire.

Cas des locations immobilières annexes en étant pacsé

Le cas des garages et annexes immobilières dépend du régime choisi pour le PACS, ainsi que de l’usage qu’en fait le couple.

Les partenaires sont solidaires des dettes contractées pendant la vie commune pour les besoins de la vie courante. En revanche, celles-ci restent personnelles à chacun des partenaires lorsqu'elles sont excessives et lorsqu'il s'agit d'achats à tempérament ou d'emprunts contractés seuls.

Sous le régime de l’indivision

Les partenaires sont solidaires de tous les contrats signés au cours de leur union.

Sous le régime de la séparation de patrimoines

Dans ce cas, seuls les baux liés à la communauté de vie doivent être signés à deux.

PACS et location immobilière : paiement de la taxe d'habitation

Selon les dispositions fiscales, et notamment les articles 1407 et suivants du Code général des impôts, la taxe d’habitation est due par les personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux imposables.

La taxe d’habitation est :

  • établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • due pour l’année entière, sans qu'il puisse y avoir une répartition au prorata temporis.
Quand les personnes imposables sont des partenaires de PACS, l'administration fiscale prend en considération leur revenu fiscal de référence.
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