Loyer HLM

Les loyers des logements sociaux sont généralement inférieurs de 20 % à ceux du parc privé, mais ne sont plafonnés que lorsque le bailleur a signé une convention.

Il arrive cependant qu'une famille doive payer un supplément appelé « supplément de loyer solidarité » (SLS), si ses revenus dépassent les ressources maximum pour avoir droit à un logement social. Attention toutefois, ce supplément de loyer solidarité ne peut être exigé par le bailleur lorsque le logement est occupé à titre de logement de fonction (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743).

Dans tous les cas de figure, le loyer peut être augmenté en fonction des fluctuations de l'indice de référence des loyers de l'INSEE.

Voyons en quelques éléments les principales règles applicables au calcul du loyer d'un logement HLM. 

Base de calcul du loyer HLM

Lorsque le logement n'est pas conventionné

Le conseil d'administration de l'organisme HLM fixe le prix du mètre carré dans une fourchette de prix, et procède à l'opération suivante :

Prix au mètre carré × surface habitable × coefficient de surface corrigée

Le loyer des locaux annexes type cave ou parking sont quant à eux fixés librement.

Lorsque le logement est conventionné

C'est alors la convention qui fixe le montant maximum que le loyer ne peut pas dépasser. Le loyer est fixé en fonction de :

• la surface corrigée ;
• la surface utile : correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.), le tout affecté d’un coefficient de structure ;
• ou la surface fiscale : correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.) dans la limite de 8 m² par logement.

Hausse de loyer d'un logement social

Le bailleur d’un HLM peut revoir le prix du m² à la hausse si :

• le loyer n'est pas conventionné ;
• une clause de révision est inscrite au bail ;
• l'indice de référence des loyers de l'INSEE a augmenté.

Si le logement est conventionné, on ne peut augmenter le loyer que si un décret le permet et, bien entendu, dans les limites de ce décret.

Diversité de loyers au sein du même immeuble

Dans le but de permettre une plus grande mixité sociale, la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 dite « égalité et citoyenneté » accorde plus de souplesse aux bailleurs sociaux dans la fixation des loyers.

Ainsi, pour une masse de loyers qui restera constante (et définie selon le financement obtenu lors de la construction de l'immeuble), le bailleur pourra répartir les différents types de loyers et les mixer au sein de l'ensemble immobilier.

Au delà du seul loyer, les organismes HLM peuvent, dans certaines circonstances, solliciter le paiement d'un supplément. 

Supplément de loyer solidarité (SLS)

Les familles dont les revenus sont au moins supérieurs à 20 % des revenus plafonds éligibles au logement social peuvent elles aussi habiter en HLM, moyennant un supplément.

Ce supplément est calculé en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et du supplément de loyer de référence (SLR), de la façon suivante :

SLS = SH x CDPR x SLR

Le supplément de loyer solidarité est plafonné.

Le loyer total est limité à :

• 25 % des revenus de toutes les personnes habitant dans le logement ;
• ou 35 % sur décision d'un programme local de l'habitat.

Chaque année, les locataires doivent remplir un questionnaire appelé « enquête ressources ». Si leurs revenus sont au moins supérieurs à 20 % des revenus plafonds éligibles au logement social, le SLS peut leur être appliqué. À défaut de réponse à l'enquête sur les ressources, ils s'exposent au paiement d'un SLS provisoire majoré et d'une pénalité de 25 € pour frais de dossier.

Depuis 2018, un locataire HLM résidant dans une zone tendue peut perdre son droit au maintien s'il ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017). Cette mesure est entrée en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.