Charges locatives d'un HLM

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Comme dans toute copropriété, les locataires d'un habitat à loyer modéré doivent procéder au règlement des charges en sus du loyer. Voici une liste de ces charges ainsi que l'essentiel pour comprendre le fonctionnement de leur récupération.

Charges locatives en HLM : principes

Les charges locatives sont payées par le locataire en contrepartie de :

  • dépenses pour services rendus liés à l'usage du logement ;
  • dépenses d'entretien courant et dépenses du fait de petites réparations portant sur les parties communes de l'immeuble ;
  • taxes correspondant à des services au bénéfice du locataire.

L'immeuble HLM peut être sous un régime conventionné ou non conventionné. En matière de charges locatives, cela n'a pas d'incidence. En effet, le régime est le même que celui prévu pour les baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste de ces charges (pour les HLM conventionnés). Le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 fixe la liste des charges locatives des HLM non conventionnés. Ces deux listes sont identiques.

Lire l'article Ooreka

Habituellement, les charges sont payables mensuellement, par provision, en même temps que le loyer. Cela signifie que le locataire paye un montant fixe, estimé en fonction des comptes de l'année précédente. Chaque année, le bailleur d'un logement HLM procède à une régularisation en fonction des comptes définitifs de l'immeuble. Deux situations sont alors possibles.

Soit le locataire a payé suffisamment au titre des charges locatives. La régularisation intervient en sa faveur. Soit il n'a pas réglé un montant suffisant pour couvrir le paiement total des charges. Un solde doit alors être payé.

Voyons dès lors quel est le type de charges que le locataire doit payer.

Typologie des charges locatives en HLM

Eau, gaz et chauffage

Il faut distinguer les installations collectives des installations individuelles.

Installations collectives

Sont récupérables les charges relatives :

  • à l'eau froide et chaude de l'immeuble ;
  • à l'eau utilisée pour l'entretien des parties communes et des espaces extérieurs ;
  • aux produits utilisés pour l'entretien et le traitement de l'eau ;
  • à la fourniture d'énergie de toute nature ;
  • aux frais liés à l'exploitation des compteurs collectifs et individuels d'eau ou de chauffage ;
  • à la réparation de certaines fuites (celles dues à un joint endommagé).

Installations individuelles

Sont récupérables les charges relatives :

  • aux frais liés à la distribution de l'eau dans les parties privatives et à son entretien (dépannage et réglage de débit ou température…) ;
  • au chauffage ;
  • au gaz (sauf contrat individualisé) ;
  • à la production d'eau chaude.

Parties communes de l'immeuble

Il est question de l'entretien des espaces communs. Dans ce cadre, les dépenses liées aux produits d'entretien et matériel d'entretien ainsi que la facture d'électricité des parties communes sont récupérables.

Cas du gardiennage en HLM

Les frais de gardiennage font partie des charges communes.

Depuis le 1er janvier 2009 (décret 2008-1411 du 19 décembre), la répartition des charges que représente le gardiennage est la suivante :

  • Si le gardien de l'immeuble est logé sur place :
    • s’il est en charge soit du nettoyage, soit de la collecte des ordures ménagères : 40 % du coût qu'il représente peut être réparti entre les locataires ;
    • s’il est en charge de ces 2 tâches : 75 % de sa rémunération est répartie entre les locataires.
  • En revanche, si la ou les personnes responsables du gardiennage ne sont pas logées sur place, la totalité de la charge financière qu'elles représentent peut être partagée entre les locataires.

Espaces verts

Les frais d'entretien des espaces verts liés à l'immeuble peuvent faire l'objet d'une récupération partielle.

On notera que les produits d'entretien, le petit matériel et les dépenses liées à l'intervention d'un jardinier sont considérés comme charges récupérables.

Au contraire, les frais liés à l'élagage ou l'abattage des arbres ne sont pas récupérables.

Gestion des déchets

Les frais de gestion des déchets sont par principe des charges récupérables. Il convient toutefois d'opérer une distinction selon la nature de la dépense.

Les frais suivants ne sont pas récupérables. Il s'agit de ceux liés :

  • à la location de conteneurs d'ordures ménagères ;
  • aux vide-ordures.

En revanche, sont récupérables :

Ascenseurs et monte-charges

Les charges récupérables sur ce type de matériel sont celles relatives à son entretien et à son fonctionnement.

De manière générale, l'électricité qui sert au fonctionnement de l'ascenseur est également récupérable.

En conclusion, il est important de souligner que le paiement des charges locatives, au même titre que le loyer, est une obligation du locataire d'un HLM au même titre que dans le cadre d'un logement appartenant à un bailleur privé. 

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