Décès du locataire : transfert des loyers impayés

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Un bail ne prend pas nécessairement fin avec le décès du locataire.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est transféré en cas de décès du locataire.

Transfert de la location au conjoint

Voici ce qu’il se passe en cas de décès d'un des époux.

Cas 1 : le conjoint est cotitulaire du bail

Le conjoint survivant dispose d'un droit exclusif sur le bail.

Il peut néanmoins y renoncer expressément mais doit informer le plus rapidement possible le bailleur. Il sera redevable des loyers jusque-là.

Cas 2 : « le local n'est pas à usage exclusif d'habitation... »

« ...et ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux » selon l'article 1751 du Code civil. Le conjoint sera alors en concurrence avec les autres bénéficiaires possibles :

  • descendants et ascendants ;
  • personnes à charge.

En cas de plusieurs demandes, le juge examinera les intérêts en présence.

Transfert au partenaire du locataire

Lié par un PACS

Il devra justifier qu’il était lié au défunt par un PACS à la date du décès par une attestation d’inscription délivrée par le Greffier.

Concubin notoire

Le concubin doit prouver qu’il remplit les conditions posées par l’article 515-8 du Code civil qui définit le concubinage comme étant :

  • une union de fait ;
  • caractérisée par une vie commune ;
  • entre 2 personnes qui vivent en couple, quel que soit leur sexe.

Il doit également prouver qu’il vivait avec le défunt depuis 1 an minimum à la date du décès.

Transfert de la location aux descendants et ascendants

Tous les descendants ou ascendants peuvent prétendre au transfert du bail à condition de prouver :

  • qu’il s’agit de leur domicile légal en montrant qu’ils vivaient avec lui depuis 1 an minimum à la date du décès ;
  • que la cohabitation était habituelle et non périodique.

Transfert de la location aux personnes à charge

Les personnes à charge sont celles qui ne pouvaient subvenir seules à leurs besoins et qui vivaient avec le défunt depuis 1 an minimum à la date de son décès :

Ces personnes à charge peuvent saisir le Tribunal :

  • pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail ;
  • pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut toutefois contester le transfert s’il établit que les conditions légales ne sont pas remplies.

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