Bailleur : envoyer un commandement de payer à votre locataire

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

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Le commandement de payer est un préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire. Cette dernière « prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (par exemple, non-paiement du loyer), sans que les tribunaux ne puissent s'y opposer ».

Commandement de payer : un préalable en cas de loyers impayés

Lorsqu'un locataire ne remplit plus ses obligations de paiement du loyer, le propriétaire doit, avant toute chose, vérifier que le bail contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer ni ses charges aux échéances convenues.

Si le bail ne comporte pas ce type de clause, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour assigner le locataire en justice afin de demander la résiliation du bail et son expulsion. 

Si le bail contient cette clause résolutoire, le propriétaire doit alors adresser au locataire un commandement de payer par acte d'huissier, pour faire valoir la résolution du contrat de location.

Démarche pour un commandement de payer

Il est rédigé par un huissier et laisse 2 mois au locataire pour s’exécuter sans quoi, le bail pourra être rompu et le locataire expulsé.

Documents nécessaires

L’huissier a besoin :

  • d’une photocopie du bail ;
  • des documents attestant de l’existence d’une dette, tels que relevés de charges, lettres de relance, relevés de comptes bancaires, etc.

Mentions obligatoires

Le commandement comporte un certain nombre de mentions obligatoires informant le locataire sur ses conséquences (précisées à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137) :

  • la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
  • le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • le décompte de la dette ;
  • le mécanisme de la clause résolutoire ;
  • la possibilité d’obtenir du juge des délais de paiement ;
  • l’adresse du fonds de solidarité logement de son département.

Réaction du locataire

À réception du commandement de payer, le locataire a 2 mois pour régler sa dette ou pour la contester devant le tribunal d’instance.

S’il ne conteste pas sa dette :

  • le locataire peut demander au juge d’instance de lui accorder un délai de paiement de 2 ans maximum ;
  • y compris après les 2 mois qui suivent le commandement de payer.

Si le locataire n’obtempère pas ou s’il ne s’exécute que pour partie, sans faire de demande de délai dans les 2 mois de la signification du commandement de payer :

  • la résiliation du bail est acquise ;
  • le bailleur doit alors saisir le tribunal d’instance pour le faire constater.

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Le nouvel article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet en effet la prise en compte d'une procédure de surendettement en cours : le juge accorde alors des délais et modalités de paiement, et suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit, sous réserve de la reprise du paiement des loyers et des charges par le locataire. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit ne joue pas. Dans le cas contraire, le bail est résilié et le locataire expulsé.

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