Louer un local à usage commercial

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Après avoir défini quel type de local correspond réellement à vos besoins, il convient de délimiter les critères propres au local. Il est nécessaire de veiller à bien répondre aux conditions vous permettant de louer un local commercial, avant de s’attacher au contenu même du contrat.

Sommaire

Check-list à suivre avant de louer un local commercial

Vous avez décidé de commencer vos démarches pour louer votre local commercial. Avant tout, il conviendra de se poser les bonnes questions sans rien omettre, tel que le secteur dans lequel vous souhaitez vous implanter, le type de zone en fonction du marché et de votre activité, l’importance ou non de la visibilité de votre local, etc.). Ce qui suit va vous permettre de bien délimiter vos besoins.

Conditions pour louer un local à usage commercial

La location d’un local commercial nécessite de respecter certaines modalités. Certaines de ces conditions sont obligatoires, d’autres sont optionnelles.

Conditions obligatoires

Pour pouvoir louer un local commercial, vous devez répondre à un certain nombre de conditions, qui sont les suivantes :

  • Le bail porte sur un immeuble ou un local (l’article L 145-2 du Code de commerce dresse la liste des types d’immeubles qui peuvent être soumis à ce type de bail).
  • L’immeuble doit être à usage commercial, industriel ou artisanal.
  • Nécessaire exploitation d’un fonds de commerce d’un commerçant, industriel ou artisan.
  • Nécessaire immatriculation du propriétaire du fonds (preneur) au Registre du Commerce et des sociétés ou au Répertoire des Métiers.

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Conditions optionnelles

Bien que cela ne soit pas obligatoire, un bail commercial pourra également être enregistré pour une meilleure protection, en voici les modalités.

Outre les conditions obligatoires décrites ci-dessus, certaines garanties peuvent être demandées par le bailleur, notamment une caution bancaire. Ooreka vous permet d’en savoir plus dans l’hypothèse où votre bailleur vous la demande.

Contenu du contrat

Le contrat de bail commercial doit respecter plusieurs critères. Plusieurs mentions sont ainsi obligatoires.

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Statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux est défini par le Code de commerce. Leur régime est dense, certaines dispositions sont aménageables mais la plupart des règles sont dites d’ordre public (on ne peut donc y déroger).

Les clauses du contrat

Le contrat de bail commercial contient diverses clauses, certaines dites plus sensibles que d’autres, telle que la clause d’indexation, la clause résolutoire du bail commercial et la clause prévoyant un pas-de-porte.

Convention d’occupation précaire

Parmi les exceptions à la durée classique du bail commercial figure la convention d’occupation précaire, qui doit répondre à un certain nombre de critères.

Renouvellement du bail

Le bail, s’il n’est pas résilié, peut bien être renouvelé. Il est donc important de préciser quelles sont les formalités nécessaires pour que le renouvellement soit conforme aux modalités requises. Le renouvellement de votre contrat de bail peut cependant être refusé par le bailleur dans un certain nombre de cas.

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Paiement du loyer

Parmi les différents indices qui existent pour encadrer la révision d’un loyer, figure l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), créé par le législateur en 2008, et qui doit répondre à certains critères pour pouvoir être appliqué.

Il est très important de savoir vers qui vous pouvez vous tourner en cas de litige concernant votre loyer, il s’agira ainsi du juge des loyers commerciaux.

Répartition des charges locatives

À côté du loyer dont vous devrez vous acquitter, vous devrez également payer des charges locatives (dont le détail devra vous être remis par le bailleur lors de la signature du bail). Certaines charges vous incomberont.

Changer la destination du local

En principe, les locaux ne peuvent être utilisés que pour des activités expressément déterminées dans le bail. Il est cependant possible d’aménager cette clause de façon plus souple, par le jeu de la déspécialisation simple ou de la déspécialisation renforcée ou plénière.

Sous-louer un local commercial

En immobilier d’entreprise, vous pouvez sous-louer tout ou partie de votre local, à condition néanmoins de respecter certaines conditions.

Il se pourra, pour différentes raisons, que vous souhaitiez mettre à disposition votre local commercial de manière gratuite. Cela est possible sous certaines conditions également.

Dérogation au bail commercial

Une exception à la durée classique du bail commercial consiste en la conclusion d’un bail dérogatoire. Vous pourrez ainsi louer un local commercial pour une durée inférieure à 3 ans, selon différentes modalités et sous certaines conditions.

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Fin du bail

Le bail commercial prend fin selon certaines modalités, il est important de connaître comment la loi l’encadre. Nous vous expliquons toutes les conditions sur nos pages.

Résilier un bail commercial

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec un principe de faculté de résiliation triennale. Nous allons ainsi vous expliquer quelles formalités doivent être respectées.

Consulter la fiche pratique

Modalités de congés

Plusieurs cas et plusieurs raisons existent lorsqu’un bail commercial prend fin, nous vous expliquons ces possibilités et comment celle-ci sont encadrées :

Cession du bail commercial

Il est possible pour le bailleur de prévoir une clause interdisant la seule cession du bail commercial, via le droit de préemption. Si la cession est autorisée, plusieurs modalités sont à respecter :

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  • Les obligations du propriétaire et du locataire
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Local à usage commercial

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Check-list à suivre avant de louer un local commercial

Check-list à suivre avant de louer ou d'acheter un local commercial Loi Pinel et baux commerciaux

Conditions pour louer un local à usage commercial

Bail commercial Enregistrement d'un bail commercial Loi Novelli Caution bancaire pour un bail commercial

Contenu du contrat

Clause d'indexation Surface utile nette Pas de porte Statut des baux commerciaux Loi Pinel et état des lieux Modèle de bail commercial Convention d'occupation précaire Clause résolutoire Contestation d’une clause dans le bail commercial

Renouvellement du bail

Accord du bailleur pour renouvellement du bail commercial avec proposition de nouveau loyer Avant de renouvellement Refus de renouvellement Acceptation du renouvellement par le locataire du bail commercial Demande de renouvellement du bail Demande de paiement d’une indemnité d’éviction suite au non-renouvellement du bail commercial Renouvellement du bail

Paiement du loyer

Juge des loyers commerciaux Déplafonnement du bail commercial Révision des valeurs locatives Paiement du loyer Demande de modification du loyer du bail commercial par le bailleur Contester la révision d'un loyer de bail commercial Indice ILC

Répartition des charges locatives

Charges locatives Demande d’autorisation au bailleur pour l’aménagement du local commercial

Changer la destination du local

Changer la destination du local Demande d’autorisation de déspécialisation plénière du local commercial au bailleur Notification de refus du bailleur sur la déspécialisation du local commercial Despécialisation Notification de l’accord du bailleur sur la déspécialisation du local commercial